榕房物[2008]444号

 

关于进一步加强我市物业服务企业

服务行为监管工作的若干意见

 

各区房管局、各县（市）建设局、各街（镇）物业管理站：

为了创新管理机制，完善监管体系，进一步加强我市物业管理工作，规范物业服务企业行为，提高全市物业管理服务水平，推动和谐物管、和谐社区建设，根据《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》和市政府办公厅转发《福州市物业管理工作四级职责分工意见》（榕政办［2007］90号）等法律法规规定，结合我市实际，现就进一步加强我市物业管理工作提出如下意见：

一、加强企业资质管理，加大行业监管力度

（一）加强对物业服务企业资质动态监管。进一步完善物业企业资质审批流程，我局将资质核定初审权下放各区（县、市）主管部门履行，由各区（县、市）主管部门对各申报资质的物业服务企业的物业服务情况、从业人员持证上岗情况、项目的投诉情况等进行审查，提出意见作为资质审定的依据。我局将对物业企业资质申请要件进行严格审核，将各区（县、市）的初审意见作为资质核准的前置条件。物业服务企业资质证书实行有效期两年制度和年度审验制度，强化对物业企业的动态监管，有效地监督物业服务企业的经营服务行为。对违规承接物业项目、无资质从事物业管理、擅自退出物业项目等违规行为，由区（县）物业行业主管部门根据相关法律法规进行查处，从源头上规范物业服务企业的服务行为。通过建立完善物业服务企业信用档案系统，强化全市物业行业诚信意识，将物业服务企业不良行为及业主对物业服务企业的投诉查处情况记入企业信用档案，并向社会进行公布。要将企业信用档案情况与资质审验、资质转正、资质升级审核、物业项目招投标信用考核、物业项目评优评先、优秀品牌企业评选等方面相挂钩，建立起守信企业激励机制、失信企业惩戒机制和严重失信企业淘汰机制。

（二）创新工作机制，推行“重心下移、条块结合、以区为主，将物业管理纳入社区建设统一管理”的物业管理新机制。要认真按照市委、市政府关于深入开展创建和谐社区工作意见的要求，探索和建立物业管理与社区建设有机结合的模式，强化基层组织的监督管理职责，物业服务企业在办理资质证书和年度审验时，由街道对企业实行审查并出具相关的签署意见送区（县、市）房管（建设）局作为初审的依据。

二、加强前期物业管理招投标管理，逐步建立物业管理市场公平竞争淘汰机制

（三）严格执行前期物业管理招投标制度。各开发建设单位和物业服务企业要认真贯彻执行建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和我局《关于进一步规范完善前期物业管理招标投标工作的通知》（榕房物［2007］1183号）的有关规定，凡总建筑面积在2万平方米以上住宅及同一物业区域内非住宅项目（以下统称“住宅物业”），开发建设单位应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业项目的前期管理。对于投标人少于3个（不含）或者小于上述规模的住宅物业，须经物业项目所在地区（县、市）房地产行政主管部门批准，方可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业项目的前期管理。

（四）加强对物业管理招投标活动的监督管理。各区（县、市）主管部门应按照市政府物业管理四级职责分工的要求，认真执行前期物业管理招投标备案制度，加强对辖区内物业管理招投标活动的监督管理，对申请人提交的材料进行认真、严格审核，强化监管力度，把好前期物业管理招投标备案关。同时，要依法对前期物业管理招投标违规行为进行查处，对住宅物业的开发建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由各区（县、市）主管部门责令限期改正，给予警告，依法予以处10万元以下罚款；对物业服务企业未依法通过招投标擅自承接前期物业管理项目的，或在前期物业管理招投标活动中与招标人或者其它投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的，由区（县、市）房地产行政主管部门责令限期改正，拒不改正的，依法予以处罚。

三、规范物业服务合同管理，引导开发建设单位、物业服务企业和业主树立依法履约的合同意识

（五）推广实行物业服务合同示范文本，明确各方当事人的权利、义务、责任。市房地产行政主管部门会同市工商行政主管部门制定统一规范的物业服务合同示范文本。通过推广使用物业服务合同示范文本，明确合同各方当事人的权利、义务、责任、服务项目、服务范围、服务标准、收费标准以及违约责任等，规范物业公共部位经营、共用部位及设施设备管理和维护、物业服务企业退出项目程序，健全物业管理市场运作机制，明确物业服务企业做好管理区域内治安防控工作的责任和义务，引导开发建设单位、物业服务企业和业主树立依法履约的合同意识，保障物业管理各方当事人的合法权益。

（六）严格落实物业服务合同备案制度。各区（县、市）房地产行政主管部门应严格按照职责分工和我局《关于加强物业服务合同备案工作的通知》（榕房物［2007］1089号）的要求，抓好物业服务合同的备案工作。要认真对物业服务企业签订的物业服务合同进行审核，对符合条件的及时予以备案，对企业违规承接的物业项目要责令限期进行改正。对物业服务企业未依法备案物业服务合同的，由区（县、市）房地产行政主管部门责令限期报送备案，对逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。

（七）加强对物业服务合同履约情况的监督检查工作。建立行业主管部门与相关职能部门联动查处机制，重点加大对物业服务企业多收费少服务、收费不透明，巧设名目乱收费、服务收费不实行明码标价、擅自占用物业共用部位和相关场地牟取利益等违反合同约定违规行为的查处力度，促进物业服务企业提高服务水平，提升行业的整体形象。

四、进一步规范物业企业服务行为，提升物业服务质量

（八）加强物业服务小区治安防控工作。各物业服务企业要认真按照《物业管理条例》第四十七条：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”的有关规定，进一步完善安防工作制度，健全工作机制，认真履行物业服务合同中有关安全防控工作的约定，落实小区安防力量，加大人防、技防、物防的投入力度，健全完善小区安全防控体系。同时，要积极开展治安防范宣传工作，加强安防人员业务技能培训，建立健全治安防控应急处理预案。要积极配合辖区公安派出所，探索建立起派出所、街（镇）物业管理站、社区居委会、物业服务企业和业委会共同参与的“五位一体”的物业服务小区治安防控机制，形成齐抓共管的合力。

（九）全力做好物业服务小区消防安全整治工作。各物业服务企业要高度重视物业管理住宅小区的消防安全防范工作，把消防安全整治工作作为企业的一项长期性工作来抓，认真按照《中华人民共和国消防法》第十四条有关居民住宅区管理单位消防安全职责的有关规定要求，制定完善小区消防安全管理制度，建立健全小区消防灭火和应急疏散预案，努力建立小区消防安全管理工作的长效机制。同时，要在小区项目管理处开展消防安全整治自查自纠工作的基础上，加大对物业服务小区消防安全隐患整改力度，积极落实有关消防设施的整改经费。对设有专项维修资金的，可依法申请在专项维修资金中列支；对未建立专项维修资金的，要积极发动组织业主自筹。

（十）严格按照国家有关物业管理法律法规要求和物业服务合同约定，认真做好物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护、公共绿化的养护、公共区域的保洁、公共秩序的维护、车辆停放管理和物业档案资料的管理等各项物业管理服务工作。

五、理顺程序，完善物业服务企业退出机制
　　（十一）加强对物业服务企业退出项目管理行为的监管，完善退出机制。各区（县、市）房地产行政主管部门、街道（乡镇）物业管理站应本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则，指导业主大会或者物业服务企业依法依程序进行物业管理项目的交接工作。业主大会或物业服务企业在物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，由解约方在解除合同60日前书面告知对方，并将解约事由、解约时间等事项书面报告区（县、市）房地产行政主管部门和街道（乡镇）物业管理站。同时，应以书面形式在物业管理区域内公告15日。各区（县、市）房地产行政主管部门、街道（乡镇）物业管理站应指导业主委员会在合同解除前，依法组织召开业主大会会议选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同；同时监督原物业服务企业在合同解除之日起10日内退出该物业管理区域，并按照规定向业主委员会或新选聘的物业服务企业移交物业管理用房和物业管理所需的相关资料等。在合同期限内物业服务企业不得擅自退出物业项目管理服务，企业擅自退出物业项目管理服务的，将企业违规行为记入企业信用档案；给业主造成损失的，应当依法承担法律责任。
　　六、制定物业服务收费等级标准，建立“质价相符”的物业服务收费机制

（十二）加强与市价格主管部门的工作沟通协调，完善物业服务收费等级标准。我局将配合市价格主管部门按照《福建省物业服务收费管理实施办法》及《福州市物业服务收费管理实施细则（暂行）》的有关规定，定期制定与物业管理服务各等级标准相适应的多层次的物业服务收费政府指导价格，并向社会进行公布，努力形成“质价相符”的物业服务收费机制。同时，各区（县、市）房地产行政主管部门要积极配合同级价格主管部门加强对物业服务企业的服务内容、服务标准、收费项目和收费标准的监督。各物业服务企业应当按照规定实行明码标价，将收费项目、收费标准和服务内容、物价监督电话等在小区显著位置或收费地点向业主进行公示。

七、树立物业服务企业诚信自律的良好形象，建立一支有较好素质的从业人员队伍。

（十三）要建立激励机制，广泛开展物业企业、住宅小区、从业人员的各类达标创优工作。要全方位、多层次的开展对物业从业人员的培训工作。进一步改善从业人员的素质结构，提高服务人员服务技能和水平。物业企业管理服务人员、专业技术人员要按照国家有关规定取得物业管理岗位证书或专业技术证书，管理服务人员要做到统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情，对于未取得岗位证书或专业技术证书的从业人员和专业人员应抓紧进行上岗培训。下一阶段，各级物业行业行政主管部门将开展大检查，对未实行持证上岗的企业和人员将依法依规予以处罚。

以上意见，全市各物业服务企业要认真执行，各级房地产行政主管部门和街道、社区要加强检查指导、监督。